相談者　　三女
被相続人　父
相続人　　母、長女、二女、三女
財産状況　土地、建物、現預金　有価証券

お客様のご相談内容

父が6月に亡くなりました。貸地を2件持っていて、その評価額が高くて相続税申告が必要になりました。うち、ひとつは大型ホームセンターへ貸しています。その宅地は面積が2、500㎡で近辺から見ても広大な土地です。以前、そのような広い土地は、評価を下げる方法があると聞きましたが、どういった評価でしょうか？

取り組んだこと

1,000㎡以上の土地の評価については、「広大地」という減額評価があります。それには、多種の条件があります。
①マンション適地でない事
②土地の面積が概ね1,000㎡以上であること。
③市街化調整区域でない事。
④大規模工業地域でない事。
⑤開発行為をした時に、道路など公共施設の負担がある事。
以上の条件がそろえば、広大地であるとして減額評価となります。
私たちは現地を実測すると共に、不動産鑑定士のご意見を頂きました。

結果どうなったか

広大地が認められる場合には、家の分譲宅地として適地であるかが基準となります。そしてその開発の際には、道路など公共施設が必ず設けられる事があります。
相談を受けた宅地は商業地域で、周りには大規模店舗が立ち並ぶ、地域の商業メイン道路沿いにありました。近辺は住宅もありますが、新たに建てるとすれば住宅分譲地というよりも店舗の方が適地と思われます。不動産鑑定士の意見をもらい、広大地にはあたらないという結論になりました。

担当者コメント

広大地評価は、大きな減額効果があるので、相続税も大きく下げる事ができます。しかし、評価する際には上記のような条件がクリアできるかどうかを厳密に調査する必要があります。まず、マンションが建ち並ぶ地域は適用できる事はできません。評価する際は、税理士など専門家にご相談のうえ、慎重にご判断して頂きたいと思います。

相談者　長男（40代）
対象者　父（80代）
相続人　母、長男、長女、二女、三女、
財産状況　土地85％　建物　現預金　生命保険　

ご相談前のお客様の状況

以前に他社にて相続対策はされていました。父親が高齢になってきて再び相続のことが心配になり、土地もたくさんあるので評価も現状できちんとだしてみたい。不動産管理会社を使って、所得は分散しているが、地代収入は父親にはいり、財産は増え続けるため、相続税も高くなる可能性があるを心配されていました。できるならば相続対策をして備えたいとのご希望でした。

私たちが実行したこと

相続に関係する書類をそろえていただきながら、何度も打ち合わせを行いました。
冷静で無駄なお話はしないお客様なのですが、打ち合わせを重ねるたびに笑顔が増え深い相談もしてきてくださいました。まず一番ご心配な、相続税の計算そして納税資金を確保できるか検討しました。

その効果どうなったか。

相続評価、相続税の計算をして、グラフにて相続税の比較をしながらわかりやすくご説明をしました。一番ご心配であった相続税の納税資金確保については、今ある現金や保険で相続税が払われることがわかり安心しました。
対策の実行は、不動産管理会社を使った対策のご提案（個人の建物を法人へ売却等）をして、個人所得を法人所得へ移行しました。対策により、相続税は、数千万円減額することになり、又個人の所得効果もありました。

実行支援までお手伝いさせていただき勉強になると同時に信頼関係もできてきました。対策実行支援後、平成15年度より顧問契約を結ばせていただき毎年相続対策のご相談にみえられます。

お客様のご感想

以前に相続対策を別の会社でやってもらっていたときに比べ、非常に細かく丁寧な資料でやってもらって満足しています。このくらいまでやっていただけるのであれば、定期的な顧問契約も結びたいと思いました。税務のことなど自分でもある程度情報をとっているけれど、やはり専門家に裏付けをとりたい気持ちがあるのでお願いしています。
対策はやっていきたいのだけど、本当に効果があることしかやりたくないので、今後もアドバイスをお願いします。

担当者の感想

まずは時間をかけて長男さんからヒアリング（私達のヒアリングシートに添って）をしました。どんなご相談でもお受けし、ご質問には誠実にお答して、信頼関係づくりを目指しました。厳しい方なのですが、やったことに対する効果は必ず図り、検証をされるので、こちらも責任感が増し、やりがいがあります。
土地実測（現地現状確認）と土地の評価一覧を作成し相続シミュレーションは一目でわかる資料を作成しました。これによりいつでもイメージできることになりました。
またお金の流れやキャッシュフローとバランスシートの作成までお手伝いしました。
効果のある不動産相続対策がしっかりできたことで、ご相談前のご不安をかなり軽減できたことが安心感と信頼感を得たのだと思います。

相談者　　長男（60代）
対象者　　父（80代）
相続人　　長男、二男、長女
財産状況　土地、建物、現預金（財産の95％が土地）

お客様の相談前の状況

お客様ご自身で、土地評価や財産評価をし、概算で相続税を把握されていました。
お客様は、概算の相続税額まできちんと算出できる方でしたが、特に不安に感じていた部分は、広大地についての改正や専門家としての見解でした。

私たちが取り組んだこと

ご本人様が作成していた財産評価に再度着手し、相続税を算出しました。また父の相続のあとの、相談者の二次相続・配偶者・子供世代の三次相続までをシミュレーション致しました。また納税資金対策も検討しました。
広大地については、現在相続が発生しているわけではないので難しいですが、現在の税制において、適用できるかどうかを厳密に検討していくことにしました。

結果どのような状態になったか

広大地を適用可能とした場合の税額の比較をはじめ、広大地適用の概要、適用するための方法をご説明いたしました。
広大地を適用することによって、相続税の税額は、適用しない場合より大きく下がります。

広大地が適用できるかどうかの判定は、とても専門的です。
土地に関する事前調査も必要です。今回は、現在の条件をもとに検討しました。
今後の税制改正のリスクや、また土地開発条項の変更リスクなどを明らかにしました。

お客様とのはじまりは

一度専門家に相談したいと思っていたところ、ちょうど上坂先生と蒲さんのセミナーを受けさせていただき、ここに相談しようということで、私どもとご縁を頂くことになりました。そのセミナーが、ご自身が抱えている問題とぴったり重なり、この先生に一度相談させて頂きたいと思い、私どもにお電話して下さいました。初めて税理士事務所にお電話するということは、私たちが思う以上に、大変不安なことであり、きっと勇気が要ることだったと思います。まずお電話いただけたことに、私どもも大変感謝しております。
お電話の後、早速ご自身で作成している財産評価や概算相続税の資料をファイルでお持ち頂きました。それを見せて頂いた時、「なんと素晴らしい資料だろう」と本当に感心いたしました。その後、現在抱えている不安点を少しずつお話くださり、お父様の相続が始まる前に不安を解消したいというお考えから、相続対策をさせて頂くことになりました。

相続対策を行った後のお客様の感想

広大地について、現在においては適用できそうな可能性があり、希望が見えました。
税務改正や専門家の意見を聴くことができ、とても安心できました。
すべてを解決できたわけではないが、一人で考えているよりも次の行動が明確になりました。しっかりとした専門家のチェックもしていただき、近くにいつでも相談できる場所があるというのは、非常に心強いです。なかなか素人なので、詳しい税制を理解するにも時間はかかりますが、今回は明快な説明と参考資料を作成いただき大変勉強になりました。

担当者の感想

広大地の事例は非常に勉強になりました。相続対策をやったからこそ、事前にこのように時間をかけて調べることができたと思います。お客様が専門家に確認したいといわれたときには、プレッシャーを感じましたが、やりがいを感じました。概算での土地評価、税金、広大地の効果などの一覧資料一式ができたときに、とても達成感を感じました。そして、何よりもお客様がその資料を何度も読んでくださり、期待以上ですといわれ、専門家としてお客様のお役にたてたかと思うと大変嬉しかったです。
また広大地の条件を詳しく調べ、相続チームで情報交換や勉強会をしたことで、社内相続スキルが上がった点も非常によかったと思っています。対策は一つずつ勉強になるので、担当者としてもやりがいを感じています。

相談者　　長男（50代）　
対象者　　父（80代）　
相続人　　母、長男、長女
財産状況　土地（40筆）、建物（自宅のみ）、預金、生命保険

お客様のご相談前の状況

平常は気にしていなかったのですが、固定資産税の通知書を見ると所有者が先代名義になっていました。今、登記を変更することができるのか？それとも何か難しい手続きがあるのかと不安になりました。登記がどのようになっているのかきちんと見たことがなく、一度調べて整理しておきたい。できれば手続きもお願いしたいと思いました。

私たちが取り組んだこと

今まで、相続財産の評価をされたことがないということで、まずは、お父様所有の土地に関する資料（固定資産税通知書の明細に載っている全ての土地）の登記簿謄本を法務局にて取得し、現在の名義や権利関係を一覧にまとめ整理しました。
先代名義になっている土地の場所が、今後、売れる可能性のある立地でしたが、名義が先代のままだと、スムーズに売買取引ができなくなってしまうので、名義を本来の所有者であるお父様に変更するため、弊社の外部パートナーである司法書士の先生をご紹介し、名義変更登記を進めました。

結果どのような状態になったか

お父様がご健在のうちに、あいまいになっていた土地の整理と、実態と登記上の食い違いをなくすことができ、今後の対策や有効活用を考える上での障害がなくなりました。

今回のここがポイント！

先代から名義を変更するには、先代が亡くなった時の相続人の実印が必要となります。
もし、その相続人も亡くなっている場合は、また次の代の人に下りていくことになり、実印をもらわなければならない人の数がどんどん増えていく場合があります。
そうなると、ほとんど会ったことのないような親戚に連絡を取り、実印をもらわなければならず、時間も手間もかかる大変な手続きになります。こういった大変な手続きも、専門家と一緒に進めていけば安心です。

お客様とのはじまりは・・・

突然お電話がありました。登記関係もご相談したいのですが、、、と始まり書類をお持ちいただきお会いしました。紳士的なおやさしい印象の方で、こちらのご質問には丁寧にお答えいただきました。相談者の方は、上坂会計という名前をラジオで聞いたことがあり、ホームページで調べたりして、信頼できそうな会計事務所だということでお問い合わせいただきました。弊社が相続対策もやっていることも、最初の面談で知り、今まで専門家に相談したことがなかったので、この際登記関係の整理と同時に相続対策もしたい気持ちになられたようです。途中から相談者の奥様もミーティングに参加いただき、一緒に相続対策や土地の評価についてお聞きいただけたことはよかったと思います。

対策を行った後のお客様の感想

長い時間はかかりましたが、問題点を確実にクリアにできて安心しました。
あいまいだったことを整理できたことで、次の対策を考えるきっかけにもなったように思います。相続税も思ったより大きいのだと不安になりましたが、事前にわかることで対策ができることがわかりました。対策はやはり専門家の方にお願いしないと、自分たちでは大変だなと思いました。今後ともよろしくお願いします。

担当者からの感想

お父様しかご存じないような親戚の方も多く、お父様がご健在のうちに手続きができてよかったのではと思います。
何もせずにいたら、実際に相続がおきた時や土地を売却することになった場合に、時間もなく慌てることになってしまいますので、時間に余裕をもってできることから一つずつスタートできたのがよかったのではないでしょうか。
スタートしたら今後は維持が必要です。末永くサポートできるように私たちも努力していきたいと思いますので、どうぞ今後ともよろしくお願いいたします。